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金輝集團IPO帶“傷”上路 面臨四重質疑

截至2016年12月29日,中國證監會受理首發企業731家,萬達商業、富力地產、金輝集團三家房地產開發企業榜上有名,位列其中的金輝集團近日在京宣布,2016年銷售額增長超過50%,土地儲備貨值超過1000億元,下一步的銷售目標是500億元。雖然金輝集團信心滿滿,但是業內人士指出,在金輝集團IPO和跨越500億元的道路上,盈利能力受挑戰、負債率高企以及企業管理環節遇到的職業經理人離職、重點項目被卷入違規事件等質疑都將成為該公司需要向外界說明的挑戰。

質疑一

土地儲備存結構性風險

“2016年,集團成功實現全口徑下簽約銷售額增長超50%,資產規模增長近50%。我們是雙一千,土地儲備貨值超過1000億元,面積超過1000萬平方米,這是我們現有的有效貨值,所以我們認為近期完成銷售500億元的目標,應該是比較穩健、能達到的!1月16日,一向低調的閩系房企金輝集團對外宣布企業目前土地儲備情況及下一步的銷售目標。

有業內人士分析認為,基于2016年銷售增長及土地儲備充足等情況,金輝集團對于企業未來發展信心十足,但是該公司此前披露的招股說明書則暴露了這家企業發展的短板,從企業盈利角度來看,受宏觀政策及企業布局影響,金輝集團的銷售額能否完成是未知數;土地成本持續上升,導致房地產開發業務的毛利率逐年下滑,這些都有可能成為金輝集團IPO之路上的風險點。

實際上,在招股說明書中金輝集團便提到了土地儲備結構特點引發的風險所在!肮鹃_展的房地產業務大部分集中在國內的二線或者三線城市,這些城市在資源稟賦和人均購買力等方面普遍弱于國內一線城市!苯疠x集團進而表示,未來國內房地產市場的地域性差異將會顯著分化,二線或者三線城市可能受到較大沖擊,從而對該公司的業績帶來不利影響。對此,財經評論員嚴躍進認為,房地產市場周期調整以后確實會出現一些新的問題,如去庫存較難、資產變現能力弱化、房地產資金方面壓力增加等。這些都是此類待上市房企需要把控的風險。

1月16日,金輝集團對外稱,截至目前,金輝集團已經深耕包括長三角地區、環渤海區域、中西部、東南部四大區域的17座城市,完成了從二三線城市向一線城市重心轉移的目標,優先布局二線城市,保持一線進駐城市的深耕。有熟悉金輝集團的業內人士透露,盡管金輝集團在2016年開始在熱點城市拿地,但該公司土地儲備中二三線城市占比依舊很高,在房地產市場分化及銷售下行時,金輝集團將面臨較大的出貨壓力。

不過面對土地儲備過于集中二三線城市所帶來的風險問題,金輝集團方面則又表示不認同。在回復北京商報記者時,金輝集團進一步稱:“2016年公司繼續深耕重點城市,同時不斷完善一線大都市圈布局,在福州、重慶、西安以及蘇州等二線核心城市都有新增土地儲備并新進駐杭州。公司在三線城市的土地儲備都分布在長三角經濟帶,屬于環一線核心都市圈,主要包括揚州、鹽城、連云港、淮安,根據初步測算,目前公司三線城市土地貨值約10%,占比很小。根據公司的初步判斷,2017年總體市場較為穩定,應該會有超過10萬億元的銷售空間。目前政策對一線嚴調控,對二三線城市銷售呈現支持的態勢。2016年一線城市受到較強的政策調控,需求外溢后,周邊二三線城市銷售可觀,去化速度加快,安全邊際高。公司全國布局的理念很好地分散了經營風險,公司對未來的銷售增長持積極樂觀態度,未來三年利潤預期可以得到很好的保證并實現良好的增長!

質疑二

資產負債率處較高水平

除了土地儲備結構性失衡帶來的風險外,金輝集團資產負債率也一直受到行業的關注。該公司此前發布的2016年上半年業績報告顯示,去年上半年金輝集團的資產負債率達到了82.25%,比2015年全年水平又提高了4.3個百分點。根據該公司此前披露的信息,2012-2015年1-9月,該公司的平均資產負債率為80.01%,與可比房地產上市公司相比,處于相對較高的水平。也正因此,金輝集團稱,想要通過上市募集資金來將公司負債率從80.01%降低至69.87%。

同時,金輝集團流動比率和速動比率都低于行業平均水平。以2015年為例,金輝集團流動比率和速動比率分別為1.12和0.19,而行業平均的流動比率和速動比率則分別為1.83和0.46,這說明金輝集團的償債能力較弱。據了解,流動比率和速動比率是反映一家企業短期償債能力的數據體現,比率越高則反映企業的短期償債能力越強。

在快速發展的2016年,金輝集團的資產負債率等財務數據是否得到改觀?如何避免可能存在的財務風險?對此,金輝集團向北京商報記者回應表示,作為資金密集型的房地產企業,金輝集團有息負債率控制在30%左右,低于行業中值,剔除預收賬款后的資產負債率也顯著低于同行業水平。金輝集團負債組成中,預收賬款金額比重較大,達到公司總負債的40%。較高的預收賬款占比也反映出金輝集團銷售業績勢頭良好。

同時,2013-2015年公司有息負債率水平也維持在同行業較低水平,實際負債水平較低。近年來,公司的短期償債指標也得到了提升, 2016年6月末公司的流動比率和速動比率分別為1.45和0.26,且2016年底指標還有顯著提高,不會對公司上市造成阻礙。

質疑三

職業經理人與家族管理碰撞

在排隊IPO的同時,金輝集團或許也正在面對職業經理人與家族式管理之間如何融合的問題。市場消息顯示,去年10月金輝集團總裁馬立強低調離職,該事件之所以受到關注與兩個數字有關:千萬年薪和上任僅7個月,此后如何留住千萬年薪總裁也成為了行業熱議的話題。雖然金輝集團方面并未對外披露馬立強離職原因,但是據熟悉金輝集團的業內人士透露,馬立強的悄然離職與家族“二代”上位有些關系。

“家族式管理”也正是金輝集團發展道路上的另一個醒目標簽。該公司招股說明書顯示,通過境外企業間接控制該公司96%股份的林定強為金輝集團實際控制人,其于1996年9月通過香港金輝投資設立金輝集團,并擔任董事長兼總經理至今。剩余4%的股份被上海華月所持有。此外,在金輝集團的非獨立董事及監事職位中,大部分都由林定強的家族成員任職。

實際上,在房地產行業家族式管理并不鮮見,大部分都是“二代”接過企業掌舵權,這對于穩定公司的現有結構、發展思路等都有好處,但是也有觀點認為,家族式管理也有可能成為企業發展道路上的制約因素。

“家族企業的尷尬點在于,很多時候戰略擴張的思路沒法很好地付諸實施。職業經理人的投資思路和企業掌權者會有理念上的沖突,這樣往往會使得管理團隊比較動蕩或有大的變動!眹儡S進表示,家族式管理應變能力靈活,但是大多數家族式企業缺乏科學的管理制度,會增加企業的經營風險!氨M管公司已建立起較為完善且有效的公司治理機制,但實際控制人仍可利用表決權影響公司的經營決策、人事任免等重大事項,對公司及其他股東造成影響,存在一定的實際控制人控制風險!

不過,對于上述質疑金輝集團方面表示并不認同!肮灸壳暗慕洜I管理模式不存在家族化管理,治理結構完備,股東大會、董事會以及監事會、經理層(‘三會一層’)運行順暢,嚴格符合上市公司要求。公司上市前以及未來上市后都會一貫秉承現代經營理念,根據企業發展和行業競爭的需要,按照管理人員的經驗、專長和崗位需求進行聘用。公司核心管理人員包括副總裁、中心總經理以及城市公司總經理均由職業經理人組成,已經建立起全職業化管理團隊,符合公司各個發展階段的需要。引入職業經理人作為公司總經理已經充分顯示公司現代管理經營體系的標準,馬立強在金輝工作期間也積極為公司貢獻了很多專業管理經驗,對此金輝也表示感謝!

質疑四

重點項目卷入土地違規報道

雪上加霜的是,正在排隊IPO的金輝集團,在剛剛過去的2016年又卷入了違規批復建設用地規劃許可證一事。有公開報道稱,2016年8月19日,西安市紀委官方網站發布的一則“對曲江新區管委會原副主任楊書民的警告處分”,牽扯出金輝集團西安項目違規調整土地規劃一事。北京商報記者從西安市紀委的官網上也搜到了該信息,據顯示:“經查,楊書民在曲江新區分管規劃工作期間,同意規劃部門違規為金地湖城大境酒店及金輝世界城項目用地核發《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》,應負重要領導責任。依據2003年《中國共產黨紀律處分條例》相關規定,經市紀委常委會議研究并報市委批準,決定給予楊書民黨內警告處分!

資料顯示,上述所說的金輝團世界城是金輝集團近年來在西安開發的最大項目,也是金輝集團此次IPO規劃的項目之一,金輝集團招股說明書顯示:“本次募集資金扣除發行費用后,將圍繞公司主營業務進行運用,投資于重慶金輝城、蘇州優步花園、西安天鵝灣西園以及西安金輝世界城上東區四個房地產開發項目!

資料進一步顯示,西安金輝城總投資為14.34億元,該項目計劃使用募集資金8億元。招股說明書顯示,該項目預計總銷售收入為18.14億元,實現稅后凈利潤為1.85億元,稅后投資回報率為12.9%。

被卷入違規批復相關證件一事是否會影響該企業IPO的進展,該事件后續是如何解決的?北京商報記者就上述問題采訪金輝集團相關負責人。該公司的回復顯示,“金輝世界城涉及違規調整”一事屬于誤報,金輝集團已發出正式撤稿函要求撤稿。金輝集團進一步表示,西安世界城地塊不存在土地規劃調整違規的情況,各類證照均已取得政府的行政批準,該土地用途合規,資質證照完備,并無瑕疵。公司取得的各地塊信息以及包括全部經營情況已如實披露于公司的招股說明書,并經過券商和上市律師嚴格核查,不存在需要進一步解決的事項。金輝集團也進一步稱,對于前述混淆概念、邏輯錯誤的失實報道,該公司會保留追究的權利。

對于北京商報記者提出的楊書民違規為金輝集團項目核發相關許可證一事是否會影響項目的問題,金輝集團方面進一步稱:“金輝世界城項目相關證件已齊全,政府部門也認可項目的規劃,目前已經在施工,后續的銷售安排等都不會受到任何影響!

(來源:北京商報 記者 彭耀廣)

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